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[부동산]재건축 아파트 투자수익 저울질 잘해야
2004.03.08
- 2003년 정부의 부동산 정책의 칼날은 어디를 향해 있었는가. 다름 아닌, 재건축 아파트였다고 할 수 있다. 그도 그럴 것이, 2002년부터 지난해까지 2년 동안 부동산 가격상승의 가장 큰 원인이 재건축 아파트였기 때문이다.
2003년 정부의 강한 억제 정책에도 불구하고 재건축 아파트 가격은 20%라는 여타 다른 아파트보다 훨씬 높은 상승률을 기록했다. 그러나 10·29 대책 이후 재건축 아파트는 3% 이상 하락률을 보이며 맥을 못추고 있는 상태다.
이와 관련해 부동산 상품 중 재건축 아파트의 투자가치가 가장 낮다는 조사결과가 나오기도 했다. 지난해 재건축 바람을 잠재울 정책이 대거 발표되었음에도 계속 연승가도를 이어왔던 재건축 아파트가 10·29 대책 이후에야 하락세를 보이며 ‘찬밥신세’가 된 이유는 무엇일까.
사실 후분양 제도나 조합원 명의변경 금지, 전매제한 등은 재건축 아파트의 수익성을 급감시키고 단기 투자를 불가능하게 하는 치명적인 정책이었다. 그럼에도 재건축 아파트가 계속 인기를 끌었던 것은 재건축 수익률을 현재 인근 아파트 시세가 아닌 훨씬 부풀려진 미래가치로 계산했기 때문이다.
지난해 강남 아파트 급등세에 대해 항간에는 “이러다가 3년 정도 뒤에는 평당 6천만원 정도까지 갈 수도 있다”는 얘기가 돌았다. 이는 곧 미래가치로 계산해 보면 타산이 맞다. 10·29 대책이 재건축 시장을 얼어붙게 한 것은 정책 자체의 심각성보다 아파트의 미래가치 수준을 하향시킨 데 있다고 할 수 있다.
지난 한 해 발표되었던 재건축 아파트 타깃 정책들도 큰 부담 요소로 작용하게 되었다. 대출한도는 줄어들고, 금리는 들썩거리고, 게다가 전매도 힘드니, 이래저래 악재일 수밖에 없었다.
재건축 아파트 허용 연한을 늘리는 나름대로의 ‘호재’도 있었지만, 시장 반응은 냉담하다. 법 개정으로 재건축 사업이 가능한 단지는 압구정동 한양7차, 가락동 가락시영1·2차, 반포동 한신15차, 신천동 미성, 잠원동 한신11∼13차 등이다.
하지만 이미 대다수 단지들은 예비 안전진단을 통과한 상태여서 호재라고 할 수도 없다. 게다가 아직 확정은 안되었지만 재건축 아파트에 ‘개발부담금’을 물릴 것이라는 얘기도 공공연히 나오고 있어 더욱 시장이 움츠러들 수밖에 없다.
올해도 특별히 부동산 정책 방향이 바뀌지 않는다면 재건축 아파트의 수난은 계속될 전망이다. 실수요자라면 이럴 때 구입하는 것도 요령이 될 수 있다. 그러나 예전처럼 묻어두기 투자보다 실제 수익률을 따져볼 때가 아닌가 싶다.
즉 재건축 아파트 수익률은 구입가에 조합원 부담금 및 실제 입주시까지 이자비용, 기회비용을 합한 금액과 실제 입주시 아파트 가격의 차익이 수익이라고 할 수 있다.
결국 수익성을 결정하는 것은 실제 입주시 아파트 가격, 즉 미래가치다. 그런데 현 정부의 정책기조 및 아파트 공급현황을 볼 때 막연한 기대보다는 좀더 보수적인 시각에서 계산하는 것이 안전할 것이라고 생각된다.
글 김주영 파인드하우스 부동산 담당 (young2@findall.co.kr)
