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[부동산]거품 걷힌 새해…‘내집마련’ 절호 찬스
2004.03.06
- 지난 12월 말 11차 동시분양 1순위 마감 경쟁률은 2.35대1을 기록했다. 2001년 5월(4차) 동시분양에서 2천66가구 모집에 6천5백53명이 몰려 3.17대1을 기록한 후 30개월 만에 처음으로 5대1 이하로 떨어진 경쟁률이다. 3순위에서조차 공급물량의 22%가 미달되었고 불패신화를 낳았던 강남권 아파트들도 절반 정도가 미계약 사태를 빚었다.
따라서 투자용으로 아파트를 매입하려고 한다면, 상당히 부담스러운 시기다. 그러나 내집 마련 수요자라면 오히려 이런 기회에 내집을 마련하는 것을 고려해 볼 수 있다. 2004년 내집 마련에 나서는 이들에게 유용한 정보를 알아보자.
◆청약통장 이용하기=최근의 동시분양 현황을 보면 가수요가 걷히고 있는 것을 알 수 있다. 실수요자들에게는 호재가 아닐 수 없다. 2004년부터는 투기과열지구내 전용면적 25.7평 이하 아파트의 경우 현재 50% 무주택 우선 공급 비율이 75%로 확대된다. 그만큼 1순위에 돌아오는 물량은 적어졌지만, 지금 같은 추세라면 경쟁률은 그다지 높지 않을 전망이다. 또한 ‘플러스 옵션제’가 시행되므로 좀더 저렴하게 아파트를 구입할 수도 있다.
예전에는 입지나 주변 여건에 관계없이 동시분양에만 당첨되면 무조건 돈이 되었지만, 이제는 상황이 다르다. 청약자격을 한번 쓰면 5년 동안 기회가 없어지므로 신중하게 고려해 청약해야 한다.
부동산은 지역성이 두드러진 상품이므로 입지를 가장 먼저 보되 분양가도 주변 아파트와 비교해 너무 비싸지 않은지 살펴야 한다. 현재 입지로서는 더할 나위 없는 강남권 아파트의 미분양 사태가 나는 것은 ‘고가’분양가와 강남 거품 논란 때문이라는 것을 상기해야 한다.
◆경매로 내집 마련=IMF 때 부동산으로 돈을 번 것은 ‘경매’로 부동산을 구입한 사람들과 ‘미분양 아파트’를 중점적으로 구입했던 사람들이다. 2003년 11월에는 1월보다 50% 증가된 물량인 3만4천4백57건이 경매시장에 쏟아져 나왔다.
그리고 계속되는 경기침체로 인해 경매로 넘어오는 물건은 점점 더 늘어날 전망이다. 아파트 가격 상승으로 인해 지난 10월에는 아파트 낙찰가가 감정가의 93.1%에 육박하던 것이 11월 들어서는 78.8%로 떨어졌다.
그만큼 아파트를 시세보다 싸게 살 수 있다는 것이다. 빌라와 연립 등 아파트 외 주택은 전세금 정도에 낙찰이 가능해 실수요자라면 관심을 가져볼 만하다. 경매의 경우 ‘감정가’가 시세가 아니므로 먼저 충분히 시세파악을 해야 한다. 권리분석에 자신이 없을 경우 믿을 만한 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.
◆미분양 아파트, 옥석 가리기=미분양 아파트는 어떤 이유든 원인이 있다. 하지만 발품을 많이 판다면 괜찮은 미분양 아파트를 찾을 수 있다. 실수요자 입장에서는 미분양 아파트를 잘 선택하는 것도 내집 마련의 좋은 방법이다.
청약저축 순위에 연연하지 않아도 될 뿐만 아니라 미분양 아파트를 계약해도 청약통장은 그대로 쓸 수 있다. 무주택자가 취득할 경우 전용면적 12평형 이하는 취득세와 등록세가 1백% 감면된다. 전용면적 18평형 이하는 50%가 감면된다. 계약금 할인, 중도금 무이자대출, 입주시 잔금 납부, 심지어 분양가 할인 등의 혜택이 주어지는 예도 많다.
요즘은 미분양 물량을 줄이기 위해 청약 전에 미분양 계약분 신청자를 미리 받는 업체도 있다. 이런 대기 리스트에 신청해 놓는 것도 한 방법. 또한 2년 넘게 장기 미분양됐음에도 미계약분이 있을 수 있다. 이런 아파트들은 소규모 단지가 대부분이지만, 2년 전 가격에 구입할 수 있다는 장점이 있다. 그러나 장기 미분양에는 그만한 ‘이유’가 있음을 충분히 인지하고 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
◆신규 입주 아파트, 급매물 알아보기=3년 연속 아파트 가격 상승장에서 동시분양 아파트가 최고의 인기상품이었다. 그런 만큼 가수요자들이 투자 목적으로 매입한 물건이 많다.
요즘 신규 입주한 아파트의 경우 제값에 팔리지 않으면 전세를 들여야 하는데, 그마저 힘들어 불 꺼진 공실 아파트가 많다. 자금이 부담스러운 경우 급매물로 시세보다 낮은 가격에 내놓는 예가 많다. 따라서 이런 아파트를 잘 살펴보면 좋은 새 아파트를 좀더 저렴하게 구입할 수 있다.
