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[부동산]정부시책 속에 내집 마련 지름길 있다
2004.02.13
- 부동산 투자환경이 급변하고 있다. 가격하락이 급속화되는 데다 부동산정책 변화도 심하다. 이럴 때 부동산 투자는 ‘떨어지는 칼날’을 잡는 것일 수도 있다. 혹은 ‘내 집 마련 절호의 기회’일 수도 있다. 내년부터 바뀌는 주요 부동산정책 7가지를 점검하면서 칼날도 피하고, 내 집 마련의 기회도 함께 알아보자.
1가구 1주택 비과세 혜택 받기 힘들다=현재 1가구 1주택자가 비과세 혜택을 받기 위해서는 1년간의 거주요건만 채우면 된다. 그러나 내년 1월 1일 양도분부터는 2년 거주 요건을 채워야 한다. 단, 99년 주택을 매입한 사람으로 일시적 2주택자에 한해서는 2004년말까지 1년 거주 요건만 채우면 되는 특례를 두기로 했다.
무주택자의 청약 당첨확률 높아진다=현재 무주택자의 경우 동시분양시 50% 물량에 대해 우선 청약자격을 갖는다. 나머지 50% 물량에 대해서도 1순위 청약자와 경쟁해 당첨확률이 높다. 내년부터는 현 50% 무주택 우선 배정 물량이 75%로 확대돼 무주택자의 당첨확률이 더욱 높아질 전망이다.
모기지론 도입, 20년 저리 대출 상품=투기지역에서는 주택담보대출 한도를 현재 감정가의 50%에서 40%로 낮출 계획이다. 은행권에서 일반 대출상품을 이용해 부동산을 구입하기는 더욱 어렵다. 그렇다면 서민 대상의 20년짜리 장기주택대출(모기지)을 노려보는 것이 좋다. 6% 고정금리에 이자와 원리금을 함께 갚아 나가야 한다. 대상은 1가구 1주택자에 한한다.
다주택 보유자 세금폭탄 맞는다=보유세 강화로 인해 다주택 보유자는 세금부담이 커진다. 우선 재산세 가감산율 기준을 지금까지는 ‘면적’으로 삼았으나 앞으로는 국세청의 ‘기준시가’로 변경되기 때문. 기준시가 또한 대폭 인상됐다. 따라서 강남의 경우 재산세가 현재보다 6~7배 늘어날 전망이다. 강북권은 20~30% 증가하고 수도권 대형 평수 아파트는 20~30% 감소한다. 재산세 부과 기준일은 매년 6월 1일이므로 그 이전에 매도하면 재산세를 내지 않아도 된다. 2005년부터는 종합부동산세가 도입되는 데다 종토세 과표도 현재 공시지가의 36%에서 50%로 인상된다.
또 다주택자에게는 양도세가 중과된다. 내년부터 신규 1가구 3주택자에 대해서는 최고 양도세율 60%가 적용되고 2005년부터는 기존 3주택자에 대해서도 82.5%(주민세 포함) 세율이 적용된다. 3년 이상 장기 보유해도 장기 보유 특별공제를 받을 수 없을뿐더러 양도세율도 82.5%로 오른다. 투기지역 2주택자에게는 내년 초부터 15% 탄력세율을 적용한 51%의 세율(주민세 별도)이 적용된다. 주말부부가 2주택을 갖는 경우는 탄력세율을 적용하지 않을 방침이다.
주택거래신고제=내년 초부터 주택거래신고제가 도입된다. 투기지역의 일부 공동주택을 중심으로 실행될 예정인 주택거래신고제는 취득세와 등록세를 모두 실거래가 기준으로 부과한다. 신고를 하지 않거나 허위신고를 할 경우에는 매도자와 매수자 모두에게 5배의 중과세를 물린다.
재건축 투자 더 어렵다=5·23 대책으로 재건축 아파트는 공정을 80% 이상 진행시킨 뒤 일반분양을 할 수 있게 하는 부분적 후분양 제도를 적용하고 있다. 9·5 대책으로는 소형 아파트를 60% 이상 짓게 하는 정책도 시행됐다. 내년부터는 투기과열지구의 재건축 조합인가일부터 조합원 지위를 양도하지 못한다.
법 시행 이전에 조합 인가가 됐다면 1회에 한해 전매를 허용한다. 하지만 이를 매수한 조합원은 소유권 이전등기 때까지 양도가 금지된다. 다만 수도권 밖으로의 근무지 변경과 상속, 해외이주 등의 경우는 예외적으로 허용한다.
주상복합 전매금지=현재 3백가구 이하 주상복합 아파트에 대해서는 전매가 자유로워 막판 투자열풍이 불었다. 그러나 올해 말부터는 20가구 이상 주상복합의 전매가 불가능해진다. 다만 법 시행 이전에 입주자 모집공고 승인을 받은 주상복합 아파트는 한 차례에 한해 전매가 허용된다.
글 김주영 파인드올 부동산 콘텐츠 담당 (young2@findall.co.kr)
