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[부동산]부동산도 세테크…알면 알수록 돈 굳는다
2004.02.09
- 정부가 연일 ‘부동산 가격을 잡겠다’는 결연한 의지로 부동산투기와의 전쟁을 선포하고 있다. 이번에 발표된 정부의 부동산 대책은 부동산투기를 일삼는 사람들에게 엄청난 세금을 부과, 투기에 대한 욕심을 근절하겠다는 것.
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지금 같은 때는 ‘세테크’의 중요성이 더욱 커진다. 따라서 이번에는 부동산투자에서 성공할 수 있는 첫걸음으로 ‘재테크보다 중요한 세테크 노하우’ 몇 가지를 소개해 본다.
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■다주택 보유, 매도 순서를 먼저 정하라=우선 양도세 부담이 적은 물건을 먼저 매각하는 것이 좋다. 투기지역과 비투기지역의 양도세는 실거래가 또는 기준시가 부과라는 차이가 있다. 실거래가로 부과할 경우 기준시가보다 양도세 부담이 30~40% 증가하므로 이를 고려해 양도 순서를 정한다.
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■세법의 틈새를 공략하라=세법이 바뀔 때 ‘바로 오늘부터 시행’되지는 않는다. 항상 6개월, 1년 정도 시행 유예기간이 있다. 예를 들어 1가구 1주택 비과세 혜택의 1년 거주 요건 추가가 결정된 것은 작년 10월이지만, 올 10월까지 유예기간을 두었다.
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따라서 거주요건을 채우지 못한 3년 보유 매물을 올 10월 안에 팔았다면 비과세 혜택을 받을 수 있었다. 또한 2년 거주 요건이 추가되었지만 시행은 내년 1월부터다. 이런 세법의 유예기간을 염두에 두고 양도한다면 세금을 절약할 수 있다.
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■양도세 비과세 요건도 확인 필요=양도세를 절감하는 방법 중 가장 좋은 방법은 비과세 혜택을 받는 것이다.
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L씨는 2001년 2월 전세를 끼고 서울 송파구에 아파트를 마련했다. 본인은 분당 아파트에 전세를 살며, 실거주 목적으로 2004년 5월 입주하는 수원의 분양권을 매입했다.
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우선 L씨는 거주요건을 채우지 못했다. 게다가 3년 보유요건이 채워지는 2004년 2월에는 거주요건이 2년으로 확대된 시점이다. 이사를 가기 위해 일시적으로 2주택이 된 경우는 1년의 유예기간을 주나, 수원 아파트의 유예기간이 끝나는 2005년 5월까지 L씨가 송파구 아파트에 거주한다고 해도 비과세 거주요건을 채울 수 없다.
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L씨가 세테크에 조금만 더 관심을 가졌더라면 어떻게 됐을까. 작년 10월 거주요건 추가 뉴스가 나왔을 때 송파구 아파트에 거주했다면, 3년 보유 시점인 2005년 2월에는 1년4개월의 거주요건을 채우게 된다.
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일시적인 2주택이 되어도 유예기간이 1년이므로 8개월을 더 거주한 뒤 송파구 아파트를 팔고 수원 아파트로 이사 간다면 송파구 아파트의 양도소득세는 비과세된다. 게다가 송파구는 투기지역으로 양도소득세가 실거래가로 계산되므로 양도소득세는 상당할 것이다. 이처럼 정보를 제대로 안다는 것은 중요하다.
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■부동산 상속시에는 공동상속을 받도록 하라=현행 세법은 과세표준이 높을수록 세 부담이 늘어나는 누진세율을 적용하고 있다. 과세표준이 낮으면 세금을 적게 낼 수 있다. 따라서 부동산을 상속받을 때 형제들과 함께 나눠 물려받으면 과표가 낮아져 세금이 적어진다.
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■부부는 무엇이든 함께하면 유리하다, 공동명의로 해둬라=양도소득세는 누진세율이 적용되므로, 양도차익이 많으면 많을수록 세 부담이 커진다. 예를 들어 양도차익이 1억원일 경우 배우자 한 사람 명의라면 1억원에 대한 누진세율이 적용되지만, 공동명의라면 개인당 5천만원의 양도차익으로 각각 세금이 부과된다. 두 사람의 양도세 부과액을 합해도 단독명의 양도세보다 훨씬 적다.
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■부동산 포트폴리오를 가볍게 하라=정부에서 고강도 부동산 정책을 준비중이다. 또한 모든 부동산을 합산해 누진세를 적용하는 종합 부동산세가 2005년부터 시행될 예정이다. 부동산을 많이 보유하고 있다면, 향후 세 부담이 크게 늘어날 예정이므로 확실한 재료가 없는 부동산은 처분하는 것이 좋다.
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정부가 연일 ‘부동산 가격을 잡겠다’는 결연한 의지로 부동산투기와의 전쟁을 선포하고 있다. 이번에 발표된 정부의 부동산 대책은 부동산투기를 일삼는 사람들에게 엄청난 세금을 부과, 투기에 대한 욕심을 근절하겠다는 것.
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지금 같은 때는 ‘세테크’의 중요성이 더욱 커진다. 따라서 이번에는 부동산투자에서 성공할 수 있는 첫걸음으로 ‘재테크보다 중요한 세테크 노하우’ 몇 가지를 소개해 본다.
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■다주택 보유, 매도 순서를 먼저 정하라=우선 양도세 부담이 적은 물건을 먼저 매각하는 것이 좋다. 투기지역과 비투기지역의 양도세는 실거래가 또는 기준시가 부과라는 차이가 있다. 실거래가로 부과할 경우 기준시가보다 양도세 부담이 30~40% 증가하므로 이를 고려해 양도 순서를 정한다.
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■세법의 틈새를 공략하라=세법이 바뀔 때 ‘바로 오늘부터 시행’되지는 않는다. 항상 6개월, 1년 정도 시행 유예기간이 있다. 예를 들어 1가구 1주택 비과세 혜택의 1년 거주 요건 추가가 결정된 것은 작년 10월이지만, 올 10월까지 유예기간을 두었다.
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따라서 거주요건을 채우지 못한 3년 보유 매물을 올 10월 안에 팔았다면 비과세 혜택을 받을 수 있었다. 또한 2년 거주 요건이 추가되었지만 시행은 내년 1월부터다. 이런 세법의 유예기간을 염두에 두고 양도한다면 세금을 절약할 수 있다.
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■양도세 비과세 요건도 확인 필요=양도세를 절감하는 방법 중 가장 좋은 방법은 비과세 혜택을 받는 것이다.
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L씨는 2001년 2월 전세를 끼고 서울 송파구에 아파트를 마련했다. 본인은 분당 아파트에 전세를 살며, 실거주 목적으로 2004년 5월 입주하는 수원의 분양권을 매입했다.
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우선 L씨는 거주요건을 채우지 못했다. 게다가 3년 보유요건이 채워지는 2004년 2월에는 거주요건이 2년으로 확대된 시점이다. 이사를 가기 위해 일시적으로 2주택이 된 경우는 1년의 유예기간을 주나, 수원 아파트의 유예기간이 끝나는 2005년 5월까지 L씨가 송파구 아파트에 거주한다고 해도 비과세 거주요건을 채울 수 없다.
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L씨가 세테크에 조금만 더 관심을 가졌더라면 어떻게 됐을까. 작년 10월 거주요건 추가 뉴스가 나왔을 때 송파구 아파트에 거주했다면, 3년 보유 시점인 2005년 2월에는 1년4개월의 거주요건을 채우게 된다.
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일시적인 2주택이 되어도 유예기간이 1년이므로 8개월을 더 거주한 뒤 송파구 아파트를 팔고 수원 아파트로 이사 간다면 송파구 아파트의 양도소득세는 비과세된다. 게다가 송파구는 투기지역으로 양도소득세가 실거래가로 계산되므로 양도소득세는 상당할 것이다. 이처럼 정보를 제대로 안다는 것은 중요하다.
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■부동산 상속시에는 공동상속을 받도록 하라=현행 세법은 과세표준이 높을수록 세 부담이 늘어나는 누진세율을 적용하고 있다. 과세표준이 낮으면 세금을 적게 낼 수 있다. 따라서 부동산을 상속받을 때 형제들과 함께 나눠 물려받으면 과표가 낮아져 세금이 적어진다.
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■부부는 무엇이든 함께하면 유리하다, 공동명의로 해둬라=양도소득세는 누진세율이 적용되므로, 양도차익이 많으면 많을수록 세 부담이 커진다. 예를 들어 양도차익이 1억원일 경우 배우자 한 사람 명의라면 1억원에 대한 누진세율이 적용되지만, 공동명의라면 개인당 5천만원의 양도차익으로 각각 세금이 부과된다. 두 사람의 양도세 부과액을 합해도 단독명의 양도세보다 훨씬 적다.
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■부동산 포트폴리오를 가볍게 하라=정부에서 고강도 부동산 정책을 준비중이다. 또한 모든 부동산을 합산해 누진세를 적용하는 종합 부동산세가 2005년부터 시행될 예정이다. 부동산을 많이 보유하고 있다면, 향후 세 부담이 크게 늘어날 예정이므로 확실한 재료가 없는 부동산은 처분하는 것이 좋다.
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정부가 연일 ‘부동산 가격을 잡겠다’는 결연한 의지로 부동산투기와의 전쟁을 선포하고 있다. 이번에 발표된 정부의 부동산 대책은 부동산투기를 일삼는 사람들에게 엄청난 세금을 부과, 투기에 대한 욕심을 근절하겠다는 것.
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지금 같은 때는 ‘세테크’의 중요성이 더욱 커진다. 따라서 이번에는 부동산투자에서 성공할 수 있는 첫걸음으로 ‘재테크보다 중요한 세테크 노하우’ 몇 가지를 소개해 본다.
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■다주택 보유, 매도 순서를 먼저 정하라=우선 양도세 부담이 적은 물건을 먼저 매각하는 것이 좋다. 투기지역과 비투기지역의 양도세는 실거래가 또는 기준시가 부과라는 차이가 있다. 실거래가로 부과할 경우 기준시가보다 양도세 부담이 30~40% 증가하므로 이를 고려해 양도 순서를 정한다.
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■세법의 틈새를 공략하라=세법이 바뀔 때 ‘바로 오늘부터 시행’되지는 않는다. 항상 6개월, 1년 정도 시행 유예기간이 있다. 예를 들어 1가구 1주택 비과세 혜택의 1년 거주 요건 추가가 결정된 것은 작년 10월이지만, 올 10월까지 유예기간을 두었다.
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따라서 거주요건을 채우지 못한 3년 보유 매물을 올 10월 안에 팔았다면 비과세 혜택을 받을 수 있었다. 또한 2년 거주 요건이 추가되었지만 시행은 내년 1월부터다. 이런 세법의 유예기간을 염두에 두고 양도한다면 세금을 절약할 수 있다.
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■양도세 비과세 요건도 확인 필요=양도세를 절감하는 방법 중 가장 좋은 방법은 비과세 혜택을 받는 것이다.
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L씨는 2001년 2월 전세를 끼고 서울 송파구에 아파트를 마련했다. 본인은 분당 아파트에 전세를 살며, 실거주 목적으로 2004년 5월 입주하는 수원의 분양권을 매입했다.
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우선 L씨는 거주요건을 채우지 못했다. 게다가 3년 보유요건이 채워지는 2004년 2월에는 거주요건이 2년으로 확대된 시점이다. 이사를 가기 위해 일시적으로 2주택이 된 경우는 1년의 유예기간을 주나, 수원 아파트의 유예기간이 끝나는 2005년 5월까지 L씨가 송파구 아파트에 거주한다고 해도 비과세 거주요건을 채울 수 없다.
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L씨가 세테크에 조금만 더 관심을 가졌더라면 어떻게 됐을까. 작년 10월 거주요건 추가 뉴스가 나왔을 때 송파구 아파트에 거주했다면, 3년 보유 시점인 2005년 2월에는 1년4개월의 거주요건을 채우게 된다.
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일시적인 2주택이 되어도 유예기간이 1년이므로 8개월을 더 거주한 뒤 송파구 아파트를 팔고 수원 아파트로 이사 간다면 송파구 아파트의 양도소득세는 비과세된다. 게다가 송파구는 투기지역으로 양도소득세가 실거래가로 계산되므로 양도소득세는 상당할 것이다. 이처럼 정보를 제대로 안다는 것은 중요하다.
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■부동산 상속시에는 공동상속을 받도록 하라=현행 세법은 과세표준이 높을수록 세 부담이 늘어나는 누진세율을 적용하고 있다. 과세표준이 낮으면 세금을 적게 낼 수 있다. 따라서 부동산을 상속받을 때 형제들과 함께 나눠 물려받으면 과표가 낮아져 세금이 적어진다.
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■부부는 무엇이든 함께하면 유리하다, 공동명의로 해둬라=양도소득세는 누진세율이 적용되므로, 양도차익이 많으면 많을수록 세 부담이 커진다. 예를 들어 양도차익이 1억원일 경우 배우자 한 사람 명의라면 1억원에 대한 누진세율이 적용되지만, 공동명의라면 개인당 5천만원의 양도차익으로 각각 세금이 부과된다. 두 사람의 양도세 부과액을 합해도 단독명의 양도세보다 훨씬 적다.
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■부동산 포트폴리오를 가볍게 하라=정부에서 고강도 부동산 정책을 준비중이다. 또한 모든 부동산을 합산해 누진세를 적용하는 종합 부동산세가 2005년부터 시행될 예정이다. 부동산을 많이 보유하고 있다면, 향후 세 부담이 크게 늘어날 예정이므로 확실한 재료가 없는 부동산은 처분하는 것이 좋다.
글 김주영 파인드올 부동산 콘텐츠 담당 (young2@findall.co.kr)
